这个城市的政治地图曾经如此完善，以至于墨尔本人的政治可以通过他们的地址来解读，甚至可以通过他们住在亚拉河的哪一边来解读。

　　内东区和东南部绿树成荫的街道非常保守;北部和西部的工业郊区是顽固的劳工领地

　　

　　然后，在经历了20世纪90年代的痛斥之后，随着一场巨大的结构性转变，制造业让位给服务业，这张地图经历了一次重做。随着人口的激增，墨尔本的中心地区人口密集，而边缘地区则继续扩张。

　　结果之一是绿党的崛起，这一发展得到了年轻人的支持，他们涌向墨尔本市中心工作、生活，主要是租房。两大政党都措手不及。

　　现在，随着大流行病从后视镜中消失，我们的人口再次繁荣起来。这一次，工党州政府似乎决心不让人口结构的力量占上风。

　　由于住房和租金负担能力处于历史低点，政府已经表示将在塑造墨尔本的未来方面发挥更积极的作用，承诺在十年内新建80万套住房，这将通过新的部长权力来实现，这些权力旨在将高密度和中等密度的住房引入成熟的郊区。

　　如果这一计划得以实施，工党的计划几乎肯定会影响郊区的政治——以及作为人口密集推动的一部分的选民。

　　“毫无疑问，住房密集化是左翼政治的朋友，”著名的前工党战略家和雷德布里奇民意测验专家科斯·萨马拉斯说。对于联合政府来说，这确实是一个不祥的预兆，他们担心政府的住房愿景可能与良好的规划一样是政治的。

　　对政府来说，这是一个既充满机遇又充满危险的战略。

　　墨尔本的政治在一定程度上受到该国自有住房传统的影响，这个国家是世界上拥有住房比例最高的国家之一，长期以来一直是保守派政党的政策基石。但作为一种政治策略，它早已过了最佳时期。

　　墨尔本的住房拥有率在20世纪80年代达到顶峰。自20世纪90年代末以来，房价的下降速度加快，房价的飙升使每一代人都更加难以实现伟大的澳大利亚梦。

　　正如维多利亚州最近的住房声明所承认的那样，由于利率飙升、房价失控、人口增长和实际工资下降，目前的负担能力处于至少30年来的最低水平。

　　一个收入中位数为10.5万美元的家庭目前只能负担得起市场上13%的房屋——这是自上世纪90年代初有记录以来的最低比例。如今，一个典型的维多利亚时代家庭需要六年多的时间才能攒够买房的首付，而在本世纪初，这一数字仅为3.6年左右。对于低收入家庭来说，情况更加严峻。

　　维多利亚州的住房拥有率下降的同时，公共住房占所有住房的比例也出现了类似的下降。维多利亚州目前的社会住房比例是澳大利亚最低的。

　　因此，对私人租赁的需求正在飙升，租金也在飙升。在截至今年9月的一年里，墨尔本的租金平均上涨了5.8%，是逾24年来的最大年度涨幅。

　　结果，越来越多的墨尔本人是私人租房者，他们为自己的住所支付了大笔费用，他们更倾向于投票给工党或绿党，而不是自由党。因此，随着年龄较大的选民死亡或停止投票，以及相似比例的人口年满18岁并开始投票，结果对保守派来说是一个复合的负面影响。

　　在墨尔本市，超过96%的有人居住的住宅现在要么是公寓，要么是联排别墅，超过70%是出租房。这个席位曾经是工党的大本营，现在是绿党的坚如磐石。

　　在2022年从工党转到绿党的里士满(Richmond)所在地，87%的有人居住的住宅现在是公寓和联排别墅，而55%的家庭是出租房屋。

　　自由党的地盘也受到了影响。普拉赫兰选区——传统上由自由党和工党争夺，这里60%的房产是出租房，近90%是公寓或联排别墅——在2014年转向了绿党。

　　在2018年的“滑坡”选举中，自由党失去了霍桑的蓝丝带席位，这一席位以前是由特德·拜利厄等坚定支持者拥有的。

　　现任自由党领袖约翰?佩苏托(John Pesutto)去年重新赢得了霍桑，这一结果表明，在联邦选举中，在蓝丝带保守地区的“青色”独立人士遭到重创后，自由党在其核心地带卷土重来。

　　但仔细观察这些数据就会发现，2022年佩苏托的得票率实际上比2018年有所下降，左翼的选票被工党、绿党和一个类似蓝绿色的独立人士瓜分了。

　　这位自由党领袖有很多值得担心的地方，而不仅仅是他自己的席位。在上次选举中，工党名义上以4.3%的优势从自由党手中赢得了格伦韦弗利(Glen Waverley)新设立的席位。引人注目的是，在截至2021年的10年里，该地区拥有住房的家庭比例下降了5.1个百分点，大部分被租房家庭比例的上升所抵消。

　　尽管政府几十年来一直在说要控制城市的扩张，但墨尔本的大部分增长仍然集中在房价较低、年轻家庭买得起的边缘地区。

　　今年早些时候，安德鲁斯政府承认，它未能实现将70%的住房增长引向成熟地区的目标，而且自2014年以来，只有56%的新住宅位于现有的郊区。

　　

　　去年9月，时任省长的丹尼尔?安德鲁斯(Daniel Andrews)在一份非常激动人心的住房声明中坚称，是时候认真对待住房负担能力和巩固这座城市了。他坚持认为，成熟郊区的供应是应对这两个挑战的答案。

　　他承诺在未来十年每年建造8万套住房，其中70%在已建成的郊区，并批准由规划部长索尼娅·基尔肯尼(Sonya Kilkenny)决定的大型住房项目，避开地方议会。

　　住房行业中很少有人相信每年8万套住房的平均目标是现实的，但如果政府实现了其计划的一部分，那么住房的位置就会对墨尔本的政治产生真正的影响。

　　Pesutto的Hawthorn席位就是一个很好的例子。

　　作为住房声明的一部分，政府确定了10个所谓的“活动中心”，希望在未来十年内建成6万套住房:Broadmeadows、Chadstone、Epping、Frankston、Moorabbin、Niddrie (Keilor路)、North Essendon、Preston(高街)和Ringwood，以及Camberwell Junction。

　　坎伯韦尔(Camberwell)的富裕居民以成功抵制开发而闻名，位于佩苏托(Pesutto)选区的中心。政府计划在那里批准更多的中高密度住宅。

　　萨马拉斯说，工党将在下次选举中争取夺回霍桑的席位。“再过三四个公寓楼，他就会在2026年离开。”对于目前在墨尔本仅拥有11个席位的自由党来说，这是一个令人不安的观察结果。

　　政府会不择手段地利用规划审批和住房密度来达到政治目的吗?

　　Pesutto说，他“毫不怀疑”工党推动中环郊区人口密集至少在一定程度上是出于政治动机。

　　尽管他承认，包括他自己的选区在内，现有的郊区都有建造新房的空间，但他警告说，改造学校、医院和道路等基础设施将付出巨大的代价，限制了边缘地区急需的基础设施的建设空间。

　　他说:“我们毫不怀疑，政府有政治上的考虑，这将在政治上适合他们。我并不担心会有更多的住房涌入，我担心的是，很难设想学校或新医院将建在哪里。”随着人口的大幅增加，改造基础设施的成本令人望而却步。”

　　

　　约翰·乌廷是一位值得信赖的选举战略家，他曾多次帮助维多利亚州工党取得胜利，包括2022年的大选。他说，通过其住房声明，“工党既在与一个选区打交道，也在创造一个选区”，无论是否有意识的策略。

　　萨马拉斯说，鉴于工党在州议会的席位数量可能处于高位，它不太可能寻求进一步进入自由党的领地。“工党将寻求加强其在东部郊区从自由党手中夺走的席位中的地位。”

　　尽管如此，萨马拉斯表示，如果政府的住房计划得以实施，将加速长期以来自由党在Box Hill、Ringwood、Ashwood，甚至更东边的Bayswater等选区的选民基础遭到侵蚀。

　　他的公司的研究表明，维多利亚州工党在年轻租房者和房主的两党首选选票中获得了约60%的支持。

　　他说:“刺激这些选民群体向成熟的郊区迁移将对政治格局产生重大影响，进一步加速2022年州选举中出现的趋势，工党在东部选区的支持率将温和地向郊区倾斜。”

　　工党计划最终将大墨尔本地区的活动中心名单扩大到120个。这些地点没有得到任何解释，这让一些规划专家对它们是如何选择的感到困惑。

　　莫纳什大学(Monash University)政治学家、名誉教授保罗·斯特兰奇尼奥(Paul Strangio)毫不怀疑，政治在决策过程中发挥了作用。他说:“工党的顽固分子会意识到他们的政策制定带来的任何选举后果，不会给竞争对手带来优势。”

　　但各政党的战略家和专家一致认为，墨尔本的住房危机和政府的应对措施可能确实会对至少一个竞争对手有利。

　　工党高级消息人士和战略家指出，在州和联邦层面上，绿党现在谈论住房问题的次数与谈论气候和环境的次数一样多，甚至更多。例如，绿党一直在争取实行两年的租金冻结，随后每两年实行2%的租金上限。

　　在维多利亚州，绿党多年来一直努力将住房问题列为头等大事;公共住房的缺乏一直是人们关注的焦点。这是2018年和2022年的主要竞选重点，而工党在2022年的竞选中更多地关注能源价格。

　　该党的维多利亚州领导人萨姆·拉特南(Sam Ratnam)表示，住房危机对议员们产生了“发自内心”的影响，因为选民们面临住房压力，“简直是无家可归”的人把去议员办公室寻求帮助作为最后的手段。

　　她说，工党在住房危机上“玩忽职守”，特别是在提供社会住房方面失败。她驳斥了有关住房的声明，认为这是依赖私人住房市场的失败政策的延续。

　　

　　绿党现在正觊觎着曾经深红色的帕斯科山谷、Footscray、普雷斯顿、诺斯科特、阿尔伯特公园等选区2026年的席位。Ratnam指出，在Hawthorn、Ivanhoe、Williamstown和Monbulk，支持绿党的人越来越多。

　　例如，在帕斯科河谷(Pascoe Vale)所在地，10年来出租物业的比例从31%上升至35%。公寓和联排别墅目前占住房存量的40%以上。在最近的一次投票后，工党以仅2%的优势领先于绿党。

　　在Footscray, 44%的房产现在是出租房，几乎一半是公寓或联排别墅，工党与绿党的差距保持在4.2%。

　　工党明智的做法是，不要把住房和规划方面的改革作为选举成功的秘诀。

　　住房政策声明是建立在这样一种假设之上的:规划控制的放松将使私人开发商迅速建造更多的住房。

　　但是，正如报道的那样，获得规划批准并不能保证房屋开工，尤其是在建筑行业陷入动荡、建筑成本处于历史高位的情况下。

　　在社会住房领域，现实情况是，联邦政府和州政府的共同承诺将导致社会住房占整个住房市场的比例持续下降。

　　因此，如果到2026年，当选民继续受苦时，人们认为艾伦政府除了谈论住房问题之外什么也没做，那么它可能会付出巨大的代价。绿党将是内北部和西部地区的受益者。

　　虽然工党在东部地区从政治上夺取了自由党的选票，但在北部和西部郊区，它正在失去对右倾独立人士的支持。如果楼市压力没有得到真正的缓解，这种趋势看起来可能会持续或加速。

　　在托马斯敦(Thomastown)和布罗德梅多斯(Broadmeadows)的选区，房屋拥有率正在下降，而私人租房者在选民中所占的比例正在上升。然而，这些租房者并不属于内郊没有受过教育的人群。

　　“租房者往往是收入较低的临时工和优步司机，”萨马拉斯说，“左翼曾经追求过这种人，但现在已经忘记了。

　　“这些人知道他们已经被遗忘了，孩子们，他们挥舞着棒球棒。

　　“这些租房者倾向于投票给除了主要政党以外的任何人。”

　　乌廷还提到了新西兰前总理杰辛达·阿登(Jacinda Arden)的经历，以及她的政府未能兑现2018年“新西兰建设”(KiwiBuild)的承诺，即在10年内建造10万套住房，给政府造成的损害。

　　人们普遍认为，对新西兰工党住房记录的失望，是导致阿德恩和新西兰工党地位下滑、并决定退出政坛的一个关键因素。

　　他强调，在维多利亚州，时间可能对工党不利，因为像9月份的住房声明这样的政策需要很多年才能产生效果。

　　乌廷警告说，选民对住房的幻灭现在是两个主要政党面临的一个深刻的结构性问题。

　　“租房者面临着一个巨大的政治挑战，他们可能再也回不到自己小时候住的那种房子了。这是一个巨大的风险，因为在政治上没有办法解决这个问题。”

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