房地产市场的情况不太好。美国房地产市场仍未摆脱大流行时期的冲击，房屋销售停滞不前，抵押贷款利率虽然略有下降，但仍接近20年来的高点。现在不是做买家的好时机，也许做卖家更糟糕。

　　尽管发生了所有这些剧变，但还有另一个故事正在酝酿之中，从房地产经纪人到普通消费者，对房地产行业的每个人来说，利害关系甚至更高。这与你应该把辛苦赚来的钱用来付房租还是付首付的争论毫无关系。相反，它将是关于法庭案件的。

　　房地产行业面临的最大威胁是越来越多的集体诉讼，这些诉讼指控全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)和美国一些最大的房地产经纪公司合谋以不公平的高价支付给经纪人的佣金，从而欺骗消费者。预计这些案件将在明年达到重大里程碑，其后果可能是惊人的:数百亿美元(如果不是数千亿美元的话)悬而未决。成千上万的房地产经纪人可能会看到他们的佣金大幅削减，这可能会迫使许多人退出这个行业。旧的买卖房屋的方式可能会永远消失。

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　　2024年将标志着房地产大实验的开始。现状不会在一夜之间改变——在那之前还会有更多的法庭摊牌——但一些有远见的经纪公司和代理商，以及少数初创公司，已经在试图弄清楚接下来会发生什么。事情将变得非常奇怪——对美国购房者来说，这可能是个好消息。

　　如果你买了一套房子，你可能从来没有给那些在煎熬中牵着你的手的经纪人开过一张支票。几十年来，对于购房者来说，代理佣金基本上是看不见的，也不想的。但在2024年，许多买家和卖家可能不得不开始认真考虑他们愿意向房地产经纪人支付多少钱。

　　当一套房子转手时，钱通常是一个迂回的过程——买家付给卖家，卖家用这笔钱的一部分(通常是最终售价的5%到6%)付给他们的经纪人，然后经纪人和买家的经纪人平分这笔钱。我之前已经写过为什么这个系统是这样工作的，以及支持和反对这个模式的争论，但是作为总结:消费者权益倡导者说这种设置阻碍了代理商之间的市场竞争。如果你是购房者，你会想要支付尽可能少的钱，但如果房价上涨，你的经纪人就会赚得更多。此外，卖方甚至可以在房屋上市前决定每个经纪人的佣金比例。正如美国东北大学(Northeastern University)经济学家、反垄断研究员约翰?科卡(John Kwoka)告诉我的那样:激励机制并不一致。

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　　另一方面，全国房地产经纪人协会辩称，该系统的设计是为了尽可能高效地完成交易。当一个提议来的时候，没有关于佣金的争吵——每个人都已经知道谁会得到多少报酬。全国房地产经纪人协会以及在诉讼中被点名的经纪公司坚持认为，佣金总是可以协商的。如果你是卖家，你希望代理商只分成售价的1%，甚至是0%，你可以这么做。

　　第一起考验这一观点的重大诉讼是Sitzer/Burnett诉NAR，该案于2023年开庭审理，对房地产企业来说并不乐观。万圣节那天，陪审团只审议了几个小时就认定被告有责任，支持成千上万的房屋卖家，他们声称自己受到胁迫，按惯例向经纪人支付了售价的5%至6%，并支付了53亿美元的赔偿金。

　　如果这个案子为委员会模式的重大变革打开了大门，那么2024年将是它被推翻的一年。首先要关注的是法官对锡策/伯内特案的正式裁决，预计将在春季的某个时候做出。虽然陪审团已经站在原告一边，但法官仍然需要决定全国房地产经纪人协会和经纪公司需要采取何种行动来纠正这种情况。在这种情况下，原告和他们的律师想要什么很明显:他们主张“脱钩”，或者改变规则，以确保买家和卖家分别向他们的代理人支付费用。在最极端的情况下，买方和卖方的代理人可能被明确禁止分割佣金。NAR发誓要对判决提出上诉，并表示预计将在2024年晚些时候进行辩论。

　　除了对脱钩问题的裁决外，一个更大的案件——Moehrl诉NAR——将在2024年最后一个季度开庭审理。该诉讼涉及美国大片地区的卖家，包括达拉斯、凤凰城、费城和迈阿密，损失总额可能超过400亿美元。

　　其他集体诉讼律师也在提起诉讼。到目前为止，这两起重大案件都集中在房屋卖家身上，但去年11月提起的一宗名为“巴顿2号”(baton 2)的新案件，代表一个全国性的买家群体，将矛头对准了道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)、Compass和Redfin等经纪公司。目前尚不清楚这起案件的损害赔偿金额有多大，但从原告群体的规模来看，这一数字要比Moehrl案大得多。

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　　与此同时，西泽案的主要原告已经在全国范围内提起了另一项集体诉讼，针对全国房地产经纪人协会和最初案件中没有包括的经纪公司，包括Compass、eXp和Redfin。虽然这些案件不会很快进入审判阶段，但它们给该行业带来了越来越大的压力，迫使他们想方设法解决问题，而不是冒着旷日持久、代价高昂的诉讼风险。

　　一些房地产中介可能会等到法官对西泽/伯内特案做出裁决后才改变他们的做法，或者一直抱有希望，直到最后的上诉得到法院的审理。其他人已经看到了不祥之兆，并开始在如何获得报酬方面发挥创意。

　　东北大学的经济学家Kwoka对我说:“问题是允许对其他选择进行试验，看看什么行得通。”“不管准备好了没有，我们都要这么做。”

　　即使是那些认为陪审团判断错误的人也承认，佣金很可能会发生变化。其中包括为房地产经纪公司和抵押贷款公司提供咨询服务的品牌和战略机构1000watt的首席执行长布尔罗(Brian Boero)。Boero说，他正忙着让他的客户为脱钩的现实做好准备，他预计这种情况“迟早”会到来。根据Boero的说法，代理商的关键是向买家清楚地解释他们做什么，他们如何获得报酬，以及为什么他们可能需要开始以不同的方式获得报酬。在许多情况下，这些对话几十年来一直被轻易地隐藏起来。

　　“将会有一些房地产经纪人无法表达自己的价值，更不用说展示自己的价值了，”布罗告诉我。“这些人可能很快就会退出这个行业。”

　　许多买方代理——至少是有能力的——将会安然无恙。毕竟，尽管有各种各样的技术进步，今天使用药物的人比大流行之前要多。

　　“在没有专家帮助的情况下买房是愚蠢的，”Boero说。“但我也认为，一个规模更小、更聪明、更专业的房地产行业将由此诞生，我认为这是一件好事。”

　　脱钩也为进一步试验代理人的收费打开了大门。乔·斯托克顿(Joe Stockton)是一名律师，曾在Zillow工作，多年来一直在思考创造性的收费安排，他向我描述了一种可能性:一种分层体系，让买家为范围越来越广的产品支付更多的钱。最重要的是“白手套服务”，也就是你所期望的当今受欢迎的经纪人的服务——对市场的洞察，寻找最好的交易，所有的时间都花在建议、安慰和与卖家讨价还价上。像一个好律师一样，这样的工作每小时可能需要250美元，但上限是销售价格的一定比例，比如3.5%。下一层将提供良好的服务，但不会超越，并明显排除所有最初的跑腿工作;一旦你已经在网上找到了可供选择的房产，房产中介就可以介入，收取较少的费用，比如售价的1.5%。在最基本的层面上，一个代理人可以收取2000美元，仅仅是为了确保一切顺利——你不会得到任何指导和咨询服务，但你也不必为此付费。

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　　“无论哪种情况，一刀切的薪酬模式和收费结构都没有意义，”斯托克顿告诉我。“在这种新的世界秩序下，代理商和客户将有很大的灵活性来谈判一些对双方都有意义的事情。”

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　　现在，大多数经纪人都被激励着迅速完成一笔交易——在销售价格上，1万美元的差价只会使经纪人获得的最高金额增加300美元左右。但在另一个世界里，如果买方代理能够在标价基础上削减5万美元，或者他们找到一笔低于你标准的交易，他们的提成就会上升。类似的激励措施也可以纳入卖方代理的佣金中。ListWise的首席执行官尼克?约翰逊(Nic Johnson)正在研究这样一种解决方案:该公司提出了一种模式，让中介为房源出价，这实际上设定了条件，如果他们能够提高你的房价，他们想赚多少钱。因此，虽然如果房屋以预定的基准价格出售，经纪人可能只能获得0.75%的佣金，但如果价格上涨5万美元或10万美元，他们可能会将佣金提高几个百分点。

　　约翰逊告诉我:“你需要让经纪人的工资根据不同的销售价格有意义地变化。”“对我来说，这真的很重要:确保中介的动机与房主的一致。”

　　对于普通买家和卖家来说，这一切听起来都很好——更低的费用，更清楚地了解你要支付的东西，更强调谈判而不是接受现状。美国消费者联合会(Consumer Federation of America)一位高级研究员的分析估计，如果佣金率降至澳大利亚、荷兰和英国等其他发达市场的水平，美国消费者每年可节省200亿至300亿美元。但也可能有不利之处，尤其是对那些手头可能没有足够现金支付给经纪人的买家来说。有一些可能的解决方案——行业巨头可以推动修改抵押贷款规则，以便将佣金纳入贷款中，或者卖家可以同意给买家回扣，这样他们就可以在交易结束后支付给经纪人——但目前还远没有得到保证。如果没有这些补救措施，一些购房者可能会被迫接受更少的购房帮助，甚至决定独自面对市场。

　　这些问题不会在2024年全部得到解决，但未来一年将标志着一项实验的开始，它可能会改变房地产市场，而不仅仅是抵押贷款利率和房价的典型繁荣与萧条力量。是时候为即将到来的新世界做准备了——在这个新世界里，对代理费的修补将从边缘转移到主流。

　　“这是一个消除多余成本的问题，”经济学家Kwoka说。“但更重要的是，这只是一个允许新的安排看看它们是否有效的问题。”

　　詹姆斯·罗德里格斯是《商业内幕》栏目的资深记者。

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