绿党誓言不会通过工党最新的住房方案，除非逐步取消负扣税和资本利得税，并冻结租金。

　　本周，工党的“帮助购买”计划在参议院进行了投票，但周三，绿党与联盟党联手投票，要求更多时间来考虑该法案。该政策旨在帮助1万名申请者每年在住房市场立足，方法是向他们提供新房价格的40%或现房价格的30%的贷款。

　　工党在2016年和2019年的选举中推行了负扣税和资本利得税政策，但都失败了。

　　关于帮助购买的最终决定将于11月做出。为了让该计划在参议院获得通过，工党在参议院没有多数席位，艾博年政府将需要与绿党达成协议。这就是关键所在。

　　绿党要求政府逐步取消资本利得税折扣，转而采用资产成本指数化，同时废除对拥有多处投资房产的房东的负扣税。他们还希望取消这些折扣带来的收入用于建造更多的公共住房。

　　负扣税:当投资者用贷款购买房产时，他们从中获得的租金低于拥有该房产的成本(包括利息、利率和维护)。当这种情况发生时，投资者可以从他们的其他收入中减去净损失，减少他们的应税收入。

　　资本利得税折扣:资产(包括股票和住房等)的资本利得在出售时像其他形式的收入一样征税，但如果持有至少12个月，则有50%的折扣。

　　自1936年以来，澳大利亚税法就允许负扣税。该政策旨在鼓励住房投资和增加供应，但在1985年霍克/基廷政府执政期间，由于对其对住房负担能力的影响存在争议，该政策被部分废除了两年。1987年，在全国平均租金上涨后，该税率被重新引入，尽管负扣税在租金上涨中的作用有待商榷。

　　资本利得税折扣是霍华德/科斯特洛政府于1999年引入的，以取代计算实际资本利得的指数化方法(本质上是考虑通货膨胀)。资本利得税折扣50%的统一税率被认为是一个更简单的选择。

　　澳大利亚税务局的数据显示，在2021年至2022年期间，130万人是正杠杆或中性杠杆(这意味着他们产生的租金收入与成本相比更多或相等)，而95万人是负杠杆。

　　大约20%的纳税人是房地产投资者，其中大多数人在出售房产时将受益于资本利得税折扣。根据ATO的数据，对于个人投资者而言，2021年至2022年期间，超过40%的资本收益来自房地产投资(而不是股票或其他资产)。

　　绿党6月向议会预算办公室(Parliamentary Budget Office)提出的成本估算显示，从2025年到2035年的10年间，负扣税和资本利得税折扣将合计耗费政府约1,760亿澳元。

　　在二零一四至二零一五年度，负扣税的收入估计约为69亿元，而住宅物业的资本利得折扣估计为54亿元。

　　根据成本估算，2024年至2025年期间，近80%的资本利得折扣将流向收入最高的10%人群。

　　一些人认为，负扣税刺激了住房投资，有助于增加供应，并对租金和房价构成下行压力。

　　然而，独立经济学家索尔·埃斯莱克(Saul Eslake)表示，特别是在现有房屋方面，负扣税只是改变了购房者。

　　他说:“每次负扣税的房地产投资者购买一套现成的房产时，他或她的出价都高于那些为了居住而购买该房产的人。”

　　Impact Economics and Policy首席经济学家安吉拉·杰克逊(Angela Jackson)表示，在住房体系崩溃的背景下，负扣税和资本利得税折扣是有问题的。

　　她说:“这只会增加需求，尤其是投机需求。”“如果房地产市场运行得更有效率，审批和印花税等供应方面的问题得到纠正，这可能就不是问题了。”

　　独立研究中心(Centre for Independent Studies)首席经济学家彼得?图利普(Peter Tulip)表示，废除负扣税和资本利得税有财政上的原因，比如增加预算，但与其他改革相比，它们对住房负担能力的影响微乎其微。

　　他表示:“我们所说的这些税收优惠，只不过是对房价产生几个百分点的影响。”“当我们谈论分区时，我们谈论的是30%至50%的影响。”

　　尽管工党可能对触及负扣税持谨慎态度——据广泛报道，这一政策导致他们在2019年的选举中失利——埃斯莱克表示，废除负扣税将给房地产价格带来下行压力，提高住房拥有率，资本利得税也需要取消。

　　杰克逊说，虽然折扣是房价上涨的原因之一，但拥有租赁房产需要合理的支出，这意味着完全废除负扣税需要仔细考虑。

　　Tulip认为，当谈到住房负担能力的辩论时，还有更大的问题要解决，但有合理的理由修改税收优惠。

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