全国房地产市场正在出现一些重大变化，拖欠抵押贷款的人数增加，投资者离开房地产市场，被视为资本增长潜力最大的州的排名也发生了变化。

　　连续第六个季度，拖欠90天或更长时间的抵押贷款的价值有所上升。由于一些借款人在13次加息的压力下难以跟上还款，目前的债务总额为234亿美元。

　　尽管这一数字仅占所有抵押贷款的1.03%，但根据新的APRA季度房地产风险统计数据，这一数字现在已远远高于2019年新冠疫情前0.91%的平均水平。

　　在拖欠数据中，自住业主的比例仍然过高。APRA 6月份季度数据显示，不良自住业主贷款的价值目前占所有授权存款吸收机构(adi)账面上所有自住业主贷款的1.07%。

　　尽管这一比例仍较低，但已高于不良投资者贷款的比例，后者占所有投资者贷款的0.86%。

　　尽管存在债务方面的担忧，但随着出租房产变得越来越稀缺，房主正在取代投资者。

　　2024年PIPA年度投资者情绪调查(Annual Investor Sentiment Survey)发现，在截至今年8月的一年里，出售房产的投资者甚至比去年还要多，其中约65%的前租赁房产被房主而非投资者购买。

　　PIPA主席尼古拉·麦克杜格尔(Nicola McDougall)表示，全国各地的投资性房地产抛售有增无减，这加剧了人们对租赁市场更加紧张的担忧，这要归咎于更高的持有和合规成本以及新的房产税。

　　麦克杜格尔表示:“今年的调查发现，14.1%的受访者在过去一年中出售了至少一套投资性房产，高于去年的12.1%。”

　　受访者表示，他们已经在布里斯班(从去年的23.3%上升至26%)、墨尔本(从去年的24.8%下降至21.7%)和悉尼(从去年的8.9%上升至14.9%)售出了至少一套住宅。

　　当投资者在偏远地区出售房产时，排名第一的是新南威尔士州地区(10.5%，与去年相似)，其次是维多利亚州地区(9.32%，比去年的6.4%上升)和昆士兰州地区(7.4%，比2023年调查的16.4%大幅下降)。

　　麦克杜格尔表示:“在州或地区层面，昆士兰州过去一年的投资者销售比例最高，为33.4%，但低于去年的39.7%，紧随其后的是维多利亚州的31%，与去年相似，新南威尔士州为25.4%，高于去年的19%。”

　　最新调查结果显示，在过去一年出售房产的投资者中，近65%的人表示持有期限不到10年，令人震惊的是，近五分之一的人表示，他们出售了持有时间不到3年的投资性房产。

　　当被问及在过去一年中出售一处或多处投资物业的原因时，受访者表示，主要是由于一般持有和合规成本的增加，如保险、最低住房标准、物业管理费等(44.1%)，其次是土地税或政府收费的增加(35.4%)，以及减少总债务敞口(32.9%)。

　　麦克杜格尔表示，或许不足为奇的是，调查受访者表示，维多利亚州是全国对房地产投资者最不宽容的州或地区，其次是首都领地(ACT)和新南威尔士州(NSW)，这两个州都被视为反对房地产投资。

　　她说:“另一方面，必须说，投资者认为西澳大利亚州是全国最支持房地产投资的州，这一差距相当大。”

　　投资者似乎认识到墨尔本提供了未来的资本增长潜力——尽管在过去的一年里，墨尔本的市场是全国所有首府城市中最低迷的——26.2%的受访者表示墨尔本是目前最好的投资地点，其次是珀斯(25.1%)和布里斯班(17.8%)。根据今年的调查结果，昆士兰地区是最适合投资的区域市场。

　　麦克杜格尔表示:“去年，投资者表示，珀斯是投资前景最好的首府城市——他们对西澳大利亚州首府的房地产价格的判断是正确的，珀斯是过去一年城市市场的领导者。”

　　“布里斯班在今年的调查中排名第三，是多年来最差的。”

　　过去几年，无数的租金改革和新的房产税增加了投资者的持有成本，这让他们别无选择，只能提高租金——这种情况与州政府干预租赁市场的预期意图背道而驰。

　　当被问及如果政府继续增加成本，他们需要采取什么行动时，39.1%的受访者表示，他们别无选择，只能提高租金，以帮助补贴部分增加的总运营成本，其次是别无选择，只能提高租金，以帮助补贴所有这些增加的运营成本(24.1%)和极有可能提高租金(17.2%)。

　　麦克杜格尔说:“各级政府伪装成对租户友好的政策，不断改变目标，继续对房地产投资情绪和出租房屋供应产生负面影响。”

　　“当被问及可能破坏他们房地产投资策略的最大挑战或担忧是什么时，高达86.8%的人表示是政府对租赁市场的干预，如监管、租金上限或冻结，其次是房地产持有成本飙升(67.6%)，以及通货膨胀和利率上升(61.6%)。”

　　条问答

　　澳大利亚的抵押贷款拖欠越来越严重了吗?

　　连续第六个季度，拖欠90天或更长时间的抵押贷款的价值有所上升。由于一些借款人在13次加息的压力下难以跟上还款，目前的债务总额为234亿美元。这一数字占所有抵押贷款的1.03%。

　　投资者在澳大利亚房地产市场有多活跃?

　　PIPA主席尼古拉·麦克杜格尔(Nicola McDougall)表示，全国各地的投资性房地产抛售有增无减，这加剧了人们对租赁市场更加紧张的担忧，这要归咎于更高的持有和合规成本以及新的房产税。